Eigen- und Gemeinsinn

Bei der Sanierung unserer Innenstadt geht es um Millionen. Dass dabei

Eigen- und Gemeinsinn 

manchmal nicht im Verhandlungswege zueinander finden, haben wir alle erfahren müssen. Wenn das also nicht geht, müssen gesetzliche Regelungen den erforderlichen Ausgleich schaffen; denn dafür gibt es sie.

Die FDP-Fraktion hatte deshalb im Frühjahr 2012 beantragt, vorbereitende Untersuchungen für eine Sanierungssatzung zu beschließen. Ende 2013 ist der Rat diesem Antrag (endlich) gefolgt.

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Hier unser damaliger Antrag:

Fraktion - Eigen- und GemeinsinnBegründung :

Auch außerhalb des für das künftige Einzelhandelszentrum zu entwickelnden Gebietes werden schwerwiegende städtebauliche Defizite identifiziert, die sich nach Entwicklung des unter Ziff. I ausgewiesenen Gebietes noch deutlich verstärkt auswirken können und teilweise auch geeignet sind, die nach Ziff. I geplanten Maßnahmen zu erschweren, zu vereiteln oder zu konterkarieren.

Es erscheint deshalb sinnvoll, das unter Ziff. I gekennzeichnete Gebiet, ergänzt um den weiteren Defizitbereich, zusätzlich zum Gegenstand einer ganzheitlichen städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zu machen (erweitertes Gebiet gem. Anlage 2).

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) durchgeführt. Mit den dazu erforderlichen formellen Beschlüssen der Gemeinde sind gesetzlich vorgegebene Rechtswirkungen verbunden, die wir nachfolgend skizzenhaft darstellen.

Aus dieser Darstellung ergibt sich zugleich, dass und wie damit die zuvor genannten Problemlagen im innerstädtischen Gebiet des Ortsteils Gronau gelöst werden können:

Einleitungsbeschluss 

Die Vorbereitung der Sanierung wird mit einem „Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen“ eingeleitet (§ 141 ). Der Beschluss wird wirksam mit ortsüblicher Bekanntmachung. Hierbei ist auf die Auskunftspflicht gem. § 138 hinzuweisen.

Die Fassung dieses Beschlusses ist Gegenstand unseres Antrages.

Satzungsbeschluss

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen beschließt der Rat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung (Sanierungssatzung) gem. § 142. Diese Satzung wird mit ortsüblicher Bekanntmachung verbindlich.

Für alle von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke trägt das Grundbuchamt dann einen „Sanierungsvermerk“ in das Grundbuch ein (§ 143). Mit diesem Vermerk wird die Durchführung der Sanierung auch im Grundbuch kenntlich gemacht.

Mit der förmlichen Festlegung werden i.d.R. insbesondere die nachfolgend benannten besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des BauGB wirksam:

Förderung 

Im Sanierungsgebiet kann die Gemeinde nach Bewilligung durch das Land Städtebaufördermittel einsetzen, um Maßnahmen durchzuführen oder Maßnahmen von Eigentümern zu fördern (§ 164a).

Die Verwaltung ist bei antragsgemäßer Entscheidung daher zugleich zu beauftragen, sich umgehend um Aufnahme der Maßnahme in das Bund/Länder-Programm zur Städtebauförderung zu bewerben.

Gem. § 7 h EStG werden Maßnahmen im Sanierungsgebiet auch steuerrechtlich gefördert.

Genehmigungspflicht 

Im Sanierungsgebiet unterliegen Baumaßnahmen, der Grundstücksverkehr und längerfristige Nutzungsverträge einer besonderen Genehmigungspflicht durch die Gemeinde (§ 144). Dieser Prüfungsvorbehalt stellt sicher, dass einzelne Eigentümer durch Maßnahmen die Durchführung der Gesamtsanierung nicht beeinträchtigen oder sogar verhindern können.

Der Genehmigungsvorbehalt ist sehr weitgehend. Er gilt insbesondere für Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Abbruch), Nutzungsänderungen, wert-steigernde Veränderungen von Grundstücken und Gebäuden, Nutzungsverträge (Miete, Pacht) mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr, Grundstücksverkäufe, Grund-stücksteilungen, Baulasten.

Grundstücksverkehr 

Im Sanierungsgebiet dürfen Grundstücke nicht teurer verkauft werden, als zum Verkehrswert unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen (§ 153 II). Der Verkehrswert wird durch den Gutachterausschuss ermittelt.

Der Grundstücksverkehr im Sanierungsgebiet unterliegt nicht nur der besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht durch die Gemeinde nach § 144. Ergänzend

stehen der Stadt als bodenrechtliche Instrumente des BauGB auch das Vorkaufsrecht (§ 24) und das Enteignungsrecht (§§ 85, 88) zur Verfügung.

In beiden Fällen erfolgt auf Grundlage des Sanierungsrechtes eine Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (§ 153). Entschädigt wird der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen.

In der Praxis sollen sowohl das Vorkaufsrecht als auch die Enteignungsmöglichkeit jeweils die ultima ratio darstellen; denn die Sanierung ist möglichst in einen kooperativen Prozess gemeinsam mit den Flächeneigentümern und anderen Beteiligten durchzuführen.

Gebote 

Im Sanierungsgebiet können im Bedarfsfall auch die allgemeinen städtebaulichen Gebote des Baugesetzbuches angewandt werden. Dies sind neben dem Baugebot   (§ 176) das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot (§ 177) sowie die an einen Bebauungsplan gebundenen Instrumente Pflanzgebot (§ 178) und Rückbau- und Entsiegelungsgebot (§ 179).

Es ist allerdings auch diesbezüglich ein wesentliches Ziel der Sanierung, Eigentümer auf freiwilliger Ebene durch Beratung und Förderung, anstelle von Geboten, zur Durchführung solcher Maßnahmen zu veranlassen.

Erschließungsmaßnahmen 

Für Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, zT Grünflächen), die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet hergestellt, erweitert oder verbessert werden, werden keine Erschließungsbeiträge erhoben (§ 154 I). Die Erhebung von Beiträgen nach dem KAG (Kanal, Wasser) bleibt unberührt.

Ausgleichsbeträge 

Nach Abschluss der Sanierung hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, sofern das Grundstück durch die Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung erfahren hat § 154).

Die Höhe des Ausgleichsbetrages ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert (ohne Bebauung) vor der Sanierung und nach der Sanierung unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertentwicklung.

Sozialplan 

Um sicherzustellen, dass mit den positiven Entwicklungsschritten der Sanierung nicht unerwartete negative Auswirkungen für einzelne Beteiligte verbunden sind, ist für das Sanierungsgebiet ein Sozialplan aufzustellen (§§ 140,   180). In diesem sind die Möglichkeiten der Vermeidung oder Milderung sanierungsbedingter Nachteile für alle unmittelbar Betroffenen (Eigentümer, Mieter, Pächter, Beschäftigte u.a.) aufzuzeigen. Möglichkeiten sind zum Beispiel Entschädigungen bei der Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen, Umzugskostenerstattungen, Härteausleich (§ 181) und die Einbeziehung anderer gesetzlicher Möglichkeiten (zB WohngeldG, ArbeitsförderungsG).

Öffentlichkeitsbeteiligung/Plankommunikation 

Eine sorgfältige Öffentlichkeitsarbeit und ergebnisorientierte Plankommunikation sind sowohl in der Vorbereitung als auch im gesamten Prozess der Durchführung grundlegend für einen erfolgreichen Entwicklungsprozess. Ein zentraler Bestandteil des Sanierungsverfahrens ist die kontinuierliche Kommunikation mit den Eigentümern und allen Handlungs- und Entscheidungsträgern im Sanierungsgebiet.

Die Gemeinde soll potenzielle Akteure zur Mitwirkung an der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen und sonstigen Maßnahmen anregen und beraten (§ 137).

Neue und verbesserte Chancen durch Stadtsanierung!

Um eine langfristige Gesamtentwicklung zu gewährleisten, wird für das Sanierungsgebiet ein Rahmenplan erarbeitet, der die angestrebten Ziele und die geplanten Maßnahmen darstellt. Der Rahmenplan wird vom Rat beschlossen. Alle Eigentümer und am Sanierungsprozess Beteiligten erhalten damit eine tragfähige Grundlage für ihre Zukunftsplanung. 

Im Sanierungsgebiet sollen insbesondere Maßnahmen durchgeführt werden, die zur Stärkung der Stadtstruktur führen. Durch Neuordnung von Grundstücken, Sanierung von Gebäuden und durch Erschließungs-maßnahmen können attraktive Angebote für neue Nutzungen geschaffen werden.

Durch eine verbesserte Erschließung und möglicherweise z. T. auch durch Abrissmaßnahmen sollen aus ungenutzten Flächen neue attraktive Adressen in der Stadt werden (zB Schumacher-Platz).

Ein sehr wichtiges Ziel der Sanierung ist es nämlich unter anderem auch, leer stehende Gebäude mit neuen Nutzungen zu beleben und funktionslos oder funktionsschwach gewordene Stadtteilbezirke nicht zu vernachlässigen, sondern in eine zukunftssichere Entwicklung mit einzubeziehen.

Die Eigentümer oder Käufer von erhaltenswerten Wohn- oder Gewerbebauten können für umfassende Modernisierungen und Instandsetzungsmaßnahmen Zuschüsse und Steuererleichterungen im Rahmen der Sanierung erhalten.

Die Sanierung ist ein mehrjähriger Entwicklungsprozess, der nur gemeinsam von den Bürgerinnen und Bürgern, den Flächeneigentümern, Mietern, Betrieben und Akteuren im Gebiet gestaltet werden kann. In Informationsveranstaltungen und direkten Gesprächen werden die unterschiedlichen Erwartungen und Wünsche in den Planungsprozess aufzunehmen sein.

 Mit freundlichem Gruß

FDP-Fraktion im Rat der Stadt Gronau (Westf.) 

gez.: Schwartze (Vorsitzender)

Anlage

Anlage 2, Plan mit den Grenzen des künftigen Sanierungsgebietes