30.05.2012, 19.30 Uhr  statt.

Was vor einigen Wochen keiner  zu hoffen gewagt hätte,  ist Realität geworden.  Karlheinz Busen konnte aufgrund des guten Ergebnisses der FDP bei den Landtagswahlen 2012 vom Reservelistenplatz 21 aus in den Landtag einziehen.

Wir gratulieren ihm zu seinem Erfolg!

oder

Wie die Globalisierung nach Gronau kam

Zugleich ergänzende Begründung zum Antrag der FDP-Fraktion
in der Sitzung des Ausschusses für Bauen, Planen und Denkmalschutz
am  20. 3. 2012 ,  TOP. 9

verantwortlich:   Erich Schwartze, Vorsitzender der FDP-Fraktion
im Rat der Stadt Gronau (Westf.)

Vorbemerkung
Der Kernbereich vieler deutscher Städte ist seit Jahren durch städtebauliche Mißstände geprägt, wenn man die Beschreibung der Zustände mit den Worten des Baugesetzbuches vornehmen will.  Konkret sind es die Leerstände von Gebäuden, in denen ehemals Hertie-Filialbetriebe ihre Geschäftstätigkeit ausübten.
Die Insolvenz der Hertie GmbH  im Jahre 2008 war für viele Gemeinden und ihre Bewohner ein herber Schlag. Wegfall der Arbeitsplätze, Verminderung des Einzelhandelsangebotes waren der traurige Anfang einer  traurigen Geschichte, die bis heute nicht zu Ende geschrieben wurde.
Bald war klar, dass es eine Rettung für Hertie nicht geben würde und das Interesse richtete sich auf die Frage, was nun mit den Immobilien geschehen solle. Auch dieses Interesse stand zunächst unter dem Motto, an Ort und Stelle wieder Einzelhandel einzurichten,  verloren gegangene Arbeitsplätze wieder zu gewinnen und die Lücke im Einzelhandelsangebot zu schließen.
Das Interesse der betroffenen Kommunen war groß. Auch  potenzielle Investoren, die die Hertie-Immobilien gern gekauft und zu neuer Nutzung hätten instand setzen wollen, waren in vielen Städten und Gemeinden vorhanden. Manche Investoren waren sogar bereit, sich an mehreren Orten zu engagieren.
Doch nun begann eine Phase, die uns spüren ließ, wie es ist, wenn man es mit internationalen Verflechtungen in Realwirtschaft und Finanzindustrie zu tun bekommt.
Viele Akteure in dem Versuch, einen konstruktiven Neuanfang zu machen, beklagten und beklagen sich heute noch  darüber, dass es ihnen nicht oder nur sehr schwer gelang, überhaupt Kontakt mit einem für die leer stehenden Immobilien Verantwortlichen zu bekommen. Das im Hintergrund arbeitende Firmen- und Finanzierungsgeflecht wurde als undurchsichtig bezeichnet. Selbst der Insolvenzverwalter der Hertie GmbH, Dr. Biner Bähr, der die insolvente britische Finanzgruppe Dawnay Day als Haupteigentümer bezeichnete, musste sich belehren  lassen.  Der Geschäftsführer der niederländischen Mercatoria Acquisitions BV, Jaap Klink, korrigierte ihn mit den Worten: „Dr. Bähr hat nie unsere Gesellschafterstruktur verstanden. Es ist nicht einfach, das ist sicher; es ist ein komplexes Unternehmen.“ Auch die Deutsche Bank, die seinerzeit den Verkauf der Hertie-Häuser finanziert hatte, sah sich nicht in der Verantwortung. Ihr Vorstandsmitglied Jürgen Fitschen behauptete, die Deutsche Bank sei kein Kreditgeber. Sie habe im Zusammenhang mit den Hertie-Immobilien keinerlei eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. In einem Gespräch mit Bürgermeistern aus betroffenen Kommunen fand sie sich aber bereit, moderierend zu vermitteln. Doch das blieb bis heute ohne jeden sichtbaren Erfolg.
Wenn es schließlich einzelnen Erwerbsinteressenten doch gelang, ihr Angebot einem für die Entgegennahme Zuständigen zu unterbreiten, scheiterten Vertragsabschlüsse in den weitaus meisten Fällen daran, dass die viel zu hohen Kaufpreisvorstellungen einen gangbaren Weg verbauten.
So ist die Situation auch heute noch, mehr als drei Jahre nach Eröffnung der Insolvenz über das Vermögen der Hertie GmbH.
Das Unverständnis, Sorge und auch Wut wachsen in den betroffenen Gemeinden von Tag zu Tag. Schuldzuweisungen werden hin und her geschoben. Teilweise entstehen Bürgerinitiativen, die von ihren Räten und Kommunalverwaltungen zielführendes Handeln verlangen. Die aber verweisen nach wie vor auf die unübersichtlichen Strukturen im Bereich möglicher  Ansprechpartner und darauf, dass sie nach der geltenden Rechtslage nichts machen können.
Und nun auch noch das: Mitte Februar 2012 meldeten alle Besitzgesellschaften der Hertie-Gebäude vor dem zuständigen Insolvenzgericht in sHertogenbosch/Niederlande Insolvenz an. Dazu gehört auch die HIDD Gronau BV, die die Eigentümerin des hiesigen Hertie-Gebäudes ist.
Die Folge ist ein Wachsen der Verunsicherung. Manche hoffen, dass es nun besser werden wird, wissen aber auch nicht, wie das geschehen soll. „Möglicherweise erleichtert das den Verkauf, aber sicher bin ich mir da nicht“, sagte Bürgermeister Wiegels aus dem schleswig-holsteinischen Mölln gegenüber den Lübecker Nachrichten. Er meint, dass sich langsam mal die „hohe Politik“ mit dem „Kuddelmuddel“ befassen solle und will die Bundeskanzlerin anschreiben.
Dabei ist es nicht so, dass sich die „hohe“ Politik mit der Angelegenheit nicht bereits mehrfach befasst hätte. So wurden zB Volker Kauder, Peter Harry Carstensen und auch die Bundeskanzlerin selbst  bereits in der Vergangenheit von betroffenen Kommunen angesprochen und um Hilfe gebeten. Bisher leider ohne Erfolg.

Auch wir hier in Gronau sind der Auffassung, dass es so nicht weiter gehen kann. Darüber besteht Einvernehmen zwischen der Bevölkerung, dem Rat und der Verwaltung. Auf die Frage jedoch, was man konkret tun könne, um den gegenwärtigen Zustand zu beenden und zu einer positiven städtebaulichen Entwicklung im Bereich des Kurt-Schumacher-Platzes und der Hertie-Immobilie zu kommen, herrscht Schweigen.
Wir sind der Auffassung, dass die Gemeinden keineswegs so machtlos sind, wie dies allgemein angenommen wird. Im Bauplanungsrecht sind die Gemeinden Gesetzgeber. Sie können das Planungsrecht gestalten und dazu gehört es auch, Maßnahmen der städtebaulichen Entwicklung zu beschließen.
Eine solche Maßnahme wäre der Beschluss einer Sanierungssatzung für das fragliche Gebiet. Dies würde die Rechtsposition der Stadt gegenüber den Eigentümern der Hertie-Immobilie und deren im Hintergrund arbeitenden verschiedenen  Interessenvertretern deutlich stärken. Wie das nach unserer Auffassung gehen könnte, wollen wir nachfolgend deutlich machen.
In einer weiteren Betrachtung werden wir die finanztechnischen Praktiken rund um den Hertie-Verkauf beleuchten, soweit uns das möglich ist. Wir glauben, dass sich auch daraus Handlungsempfehlungen für unsere Stadt ableiten lassen.

Gronau, 15. 3. 2012
(überarbeitete Fassung vom 18. 3. 2012)

I.    Hertie

Zunächst müssen wir uns Klarheit darüber verschaffen, wer Eigentümer der Hertie-Immobilie in Gronau ist und wer daran Rechte haben kann, wobei insbesondere Grundpfandrechte von Interesse sind, da sie im Zusammenhang mit einem Eigentumserwerb eine wichtige Rolle spielen. Wir werden dabei auf ein schwer zu durchschauendes internationales Firmen- und Interessengeflecht stoßen. Wir werden aber auch erkennen, dass bereits zu Karstadt-Zeiten die Rechtslage keineswegs klar auf der Hand lag:

I.    Wir beginnen mit der grundbuchrechtlichen Lage

1.     und fragen in dem Zusammenhang zunächst nach dem Eigentümer .

Ursprünglicher Eigentümer war seit 1996 die Karstadt  Aktiengesellschaft, Essen. Im Rahmen der Umstrukturierung des Karstadt/Quelle-Konzerns erwarb  eine neu gegründete Karstadt Immobilien GmbH & Co Objekt Gronau KG mit Sitz in Grünwald bei München im November 2001 das Eigentum.

Von dieser Gesellschaft ging das Eigentum am 11. Jan. 2006 auf die HIDD Gronau BV, mit dem Sitz in sHertogenbosch/NL über.

2.    Belastungen , soweit vorliegend von Interesse, stehen im Grundbuch folgende:

320 Mio. € Grundschuld mit 16 % Zinsen und 10 % einmaliger Nebenleistung für Deutsche Bank AG, London Branch (Zweigniederlassung London), London. Eingetragen am 30. 8. 2005; Gesamt-grundschuld, gesamthaftend mit zahlreichen Grundstücken anderer Filialen.
Dies ist der gegenwärtige Grundbuchstand und angesichts der Tatsache, dass die Filiale London der Deutschen Bank auch heute noch als Grundpfandrechtsgläubigerin im Grundbuch steht, sind die bisherigen Auskünfte der Deutschen Bank, mit dieser Sache eigentlich nichts zu tun zu haben, mindestens erklärungsbedürftig.

II.    Gesellschaftsrechtliche Lage

War das noch recht einfach, so müssen wir uns jetzt nach möglichen Ansprechpartnern umsehen. „Ist doch ganz klar, die stehen doch im Grundbuch“, wird man jetzt sagen wollen. Sicher, das wäre es auch, wenn es hier so zuginge, wie wir das in unserem zivilen Leben gewohnt sind.
Wir sind hier aber nicht im normalen Leben, sondern im Leben der Großkonzerne und der inter-nationalen Finanz-„Industrie“.
Und schon sehen wir, dass ein deutsches Grundbuch auf einmal nicht mehr aussagt, was es eigentlich aussagen sollte.

Vielleicht denkt mal jemand darüber nach, das deutsche Grundbuchrecht den internationalen Gepflogenheiten in der Immobilienwirtschaft anzupassen;  denn das Beispiel Hertie/Kar-stadt/Dawnay Day ist geradezu ein typisches Beispiel, an dem man erkennt, dass die Rechtsentwicklung dem „Fortschritt“ im Wirtschaftsleben bedenklich hinterher hinkt.
Man erkennt zugleich  ein dankbares Betätigungsfeld für Bundespolitiker künftiger Generationen:

Die gesellschaftsrechtliche Lage in unserem Beispiel ist äußerst unübersichtlich. Vielfach ist in den Medien zu lesen, die Hertie GmbH sei aus der Karstadt Kompakt GmbH & Co KG entstanden. Diese wiederum habe ihre Gründung dem Zweck der Ausgliederung von 73 kleineren Warenhäusern (unter 8.000 am) aus der Karstadt Warenhaus GmbH, einer Tochtergesellschaft der KarstadtQuelle AG zu verdanken.

Es wird  dann auch, auf Basis dieser (sehr verkürzten)  Sichtweise, die Auffassung vertreten, der spätere Käufer Dawnay Day habe nach dem Erwerb der Hertie GmbH die Immobilien abgespalten und in viele einzelne Gesellschaften niederländischen Rechts überführt.

Die gesellschaftsrechtliche Wirklichkeit weicht davon deutlich ab:
1.    Die Hertie GmbH
An deren Anfang stand  zunächst ein Firmenname, der uns folgend noch mehrfach begegnen wird und uns bereits im Vorwort über den Weg lief:  M E R C A T O R I A.

Unter dieser Firmenbezeichnung,  genauer:  „Mercatoria Germany Holding GmbH“ wurde am 24. 8. 2005 unter HRB 94640 in das Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg eine neue Gesellschaft mit beschränkter Haftung  eingetragen. Der Gesellschaftsvertrag datierte vom 2. 8. 2005 und die ersten Geschäftsführer waren die Herren Jaap Klink aus sHertogenbosch (Niederlande) und Jeffrey W. Linstrom aus Illinois (USA).

Auch der Name des Herrn Klink wird uns in der Folge – wie schon im Vorwort -  noch mehrfach begegnen.

Zweck der Gesellschaft sollte die Verwaltung eigenen Vermögens, die Beteiligung und das Halten von Immobilien und die Beteiligung an Gesellschaften, die Immobilien halten, sein.

Nur wenige Tage später, am 30. 8. 2005, beschloss die Gesellschafterversammlung der Mercatoria Germany Holding GmbH, ihren Namen zu ändern. Sie nannte sich von nun an „Karstadt Kompakt GmbH“.
Wenn derartiges geschieht, werden oft falsche Schlüsse gezogen. Durch Umfirmierung entsteht keine neue Rechtspersönlichkeit (bei einer GmbH also keine neue juristische Person). Die Rechtsperson selbst bleibt unverändert, nur ihr Name ändert sich.

Weitere Geschäftsführer der umfirmierten Gesellschaft wurden Herr Ralf Dettmer aus Uedem und Herr Harald Fölkel aus Niederkrüchten.

Auch der Geschäftszweck der Gesellschaft wurde nun geändert und bezeichnete als solchen den Betrieb von Kaufhäusern, den Handel mit  Produkten, die Erbringung von Dienstleistungen, Verwaltung eigenen Vermögens sowie die Beteiligung an und Führung von Unternehmen einschließlich Übernahme von Kommanditisten- und Komplementärstellungen in Kommanditgesellschaften.
Aber auch dadurch entstand keine neue Rechtsperson.

Am 19. 9. 2005 wurde der Geschäftssitz der Gesellschaft dann nach Gladbeck verlegt und die Karstadt Kompakt GmbH wurde am 26. 10. 2005 unter HRB 8360 beim Amtsgericht Gelsenkirchen eingetragen.
Die Gesellschaft zog also einfach nur um und bei der Gelegenheit wurden die Geschäftsführer Klink und Linstrom abberufen.

Durch Vertrag vom 19. 9. 2005 wurde die Gesellschaft dann mit der Karstadt Kompakt Verwaltungs GmbH, Essen (HRB 18215) verschmolzen.

Auch dadurch änderte sich an der Rechtspersönlichkeit der Karstadt Kompakt GmbH nichts. Die Verschmelzung der anderen Gesellschaft erfolgte auf sie und nicht umgekehrt.
Ein Beispiel aus der Tierwelt macht den Vorgang deutlich: Wenn die Schlange ein Kaninchen frißt, ist das Kaninchen weg und die Schlange ist dicker als zuvor. Aber die Schlange ist immer noch dieselbe Schlange, die sie zuvor war.

Danach erfolgten noch weitere Geschäftsführerwechsel und am 5. 2. 2007 wurde die Firma der Gesellschaft  abermals geändert und sie nannte sich ab jetzt:

„Hertie GmbH“.

Durch Gesellschafterbeschluss vom  29. 7. 2008 wurde der Sitz der Gesellschaft nach Essen verlegt. Beim dortigen Amtsgericht wurde sie unter HRB 8360 geführt.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Essen vom 31. 7. 2008 wurde dann das Insolvenzverfahren eröffnet und ein vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt.
Die infolge der Insolvenz eingetretene Auflösung der Gesellschaft wurde von Amts wegen am 6. 8. 2008 eingetragen.

Auch das muß klar sein: die Gesellschaft wurde damit noch nicht beendet. Sie trat infolge Insolvenz in ein Abwicklungsstadium ein, das offenbar gegenwärtig noch nicht beendet ist.

2.    Die Eigentümerin der Gronauer Hertie-Immobilie

Wenn wir in das Grundbuch schauen, werden wir dort den Namen „Hertie GmbH“ vergeblich suchen. Als ursprünglicher Eigentümer der Gronauer Immobilie wurde kein Name der zuvor genannten Gesellschaft eingetragen, sondern nach der Karstadt AG eine Karstadt Immobilien GmbH & Co Objekt Gronau KG.

Diese KG begann ihre Geschäftstätigkeit am 1. 1. 2001 und wurde am 20. 10. 2001 unter HRA in das Handelsregister des Amtsgerichts München eingetragen. Persönlich haftende Gesellschafterin war die Karstadt Immobilien Beteiligungsgesellschaft mbH, Grünwald (eingetragen beim AG München unter HRB 129275). Einzige Kommanditistin dieser Gesellschaft wurde die Karstadt/ Quelle AG, Essen (eingetragen beim AG Essen unter HRB 1783).

Diese Kommanditistin schied im Dezember 2001 aus und an ihre Stelle trat als einzige Kommanditistin die Karstadt Immobilien AG & Co KG, Essen (HRB 7229).

Am 31. 5. 2006 wurde die Auflösung der Gesellschaft in das Handelsregister eingetragen. Liquidator wurde die Komplementärin. Die Beendigung der Liquidation wurde am 6. 12. 2008 in das Handelsregister eingetragen.

Man kann vermutlich davon ausgehen, dass sich die Rechtsverhältnisse hinsichtlich der übrigen Hertie-Häuser ähnlich entwickelten und für jedes Haus eine eigene Karstadt Immobilien GmbH & Co Objekt … xy …. KG gegründet wurde.

Zwischenergebnis:

Damit ist anzunehmen, dass die Aufspaltung zwischen der Betriebsgesellschaft und diversen Besitzgesellschaften nicht erst erfolgte, als Dawnay Day im Jahre 2005 die Immobilien erwarb, sondern bereits zuvor, als sich Immobilien und Warenhausbetrieb noch im Gesamtverbund der Karstadt-Unternehmen befanden.

Man kann daraus ferner den Schluß ziehen, dass die Betreiberin(nen) der Kaufhäuser auch bereits vor 2005 Mieten zu zahlen hatten, damals jedoch noch an die diversen Karstadt-Immobilien-Objektgesellschaften.

III.    Der Verkauf an Dawnay Day

Im Sommer 2005 bestand hinsichtlich der hier interessierenden Immobilien damit sehr wahr-scheinlich folgende gesellschaftsrechtliche Lage:

Nur der Betrieb des Warenhausunternehmens war Gegenstand der Geschäftstätigkeit der Karstadt Kompakt GmbH (später Hertie GmbH), Eigentümerinnen  der Liegenschaften waren die jeweiligen Karstadt-Immobilien-Objektgesellschaften.

1.    Verkauf der Hertie GmbH

Wie und an wen nun der folgende Verkauf des Warenhausbetriebes (Hertie GmbH) erfolgte, ist aus den Handelsregister-Veröffentlichungen nicht erkennbar. Hier führt nur Einsichtnahme in die Registerakten, die nicht erfolgte,  zu weiterem Erkenntnisgewinn. Die getroffenen Ableitungen müssen daher mit gebotener Zurückhaltung zur Kenntnis genommen und gewertet werden:

In den Medien ist vielfach zu lesen, die Karstadt Kompakt GmbH & Co KG sei 2005 an die niederländische MERCATORIA Acquisitions BV (MABV) verkauft worden.
Dies dürfte zwar richtig sein, allerdings nur zur Hälfte. Es gab eine Karstadt Kompakt GmbH & Co KG, eingetragen unter HRA 8372 beim Amtsgericht Essen am 17. 12. 2004. Kommanditistinnen wurden die Karstadt Quelle Aktiengesellschaft, Essen (HRB 1783) und die Karstadt Warenhaus Aktiengesellschaft, Essen (HRB 13649). Komplementärin wurde die Karstadt Kompakt Verwaltungs GmbH, Essen (HRB 18215), also jene Gesellschaft, die später auf die Karstadt Kompakt GmbH verschmolzen wurde (oben Ziff. II, 1, Seite 7).
Diese Gesellschaft übernahm vermutlich die Funktion einer Dachgesellschaft bzgl. Der diversen Objektgesellschaften. Beide Kommanditisten traten ihre Gesellschafterstellung an die Mercatoria Germany Holding GmbH, Hamburg (HRB 94640 AG Hamburg) ab, was am 8. 9. 2005 ins Handelsregister eingetragen wurde.
Nach erfolgter Verschmelzung der Komplementärin auf die Karstadt Kompakt GmbH wurde dann die Karstadt Kompakt GmbH & Co KG aufgelöst und beendet, was am 13. 10. 2005 ins Handelsregister eingetragen wurde.

Es gab daneben – wie schon unter Ziff II 1) erwähnt – die Karstadt Kompakt GmbH (später Hertie GmbH). Diese wurde vermutlich dadurch verkauft, dass der oder die Gesellschafter der GmbH ihre Gesellschaftsanteile an neue Inhaber verkauften und übereigneten. Derartige Gesellschafterwechsel werden im Handelsregister nicht veröffentlicht. Sie ändern nämlich den Status der juristischen Person (GmbH) selbst nicht, sondern betreffen nur die (interne) Gesellschafterebene.

Den überwiegend in den Medien geäußerten Auffassungen folgend, wird nachfolgend angenommen, dass die MABV durch Anteilserwerb Eigentümerin der Karstadt Kompakt GmbH (später Hertie GmbH) wurde.  Dies entspricht auch den Äußerungen des Herrn Klink, die im Vorwort zitiert wurden.

Medienberichten zufolge steht die MABV ihrerseits im Eigentum der US-Firma HILCO (13,3 %) und der Dawnay Day MERCATORIA Acquisitions BV  (DDMABV), die die restlichen 86,7 % halten soll.

Als Geschäftsführer der MERCATORIA Acquisition BV wurde Jaap Klink tätig, der kurz zuvor noch (s.o.) beim Entstehen von MERCATORIA Germany Holding GmbH/Karstadt Kompakt GmbH als deren Geschäftsführer Geburtshelfer war.

An der Hauptgesellschafterin der MABV, der  DDMABV wiederum sollen die (Ex-)Bosse der Dawnay Day Gruppe Guy Naggar und Peter Klimt mit einer Tochtergesellschaft der Dawnay Day 16,69 % halten und der Rest soll sich direkt oder indirekt auf sieben Privatpersonen verteilen, die früher Geschäftspartner von Dawnay Day waren.
Nach anderer Ansicht soll Hauptanteilseigner der MABV eine Dawnay Day Investment Ltd sein.

Um hinsichtlich der Gesellschafterstruktur der MABV als der neuen Anteilseignerin der Hertie GmbH zu einer sicheren Aussage kommen zu können, wäre eine sorgfältige Analyse von Register- und Vertragsunterlagen erforderlich.
Die diesbezüglichen Medienberichte sind überwiegend wertlos, da der Name „Dawnay Day“ fast regelmäßig so unpräzise verwandt wird, dass viele Fragen offen bleiben.

Sicher ist, dass  „Dawny Day“ als Unternehmensgruppe bezeichnet werden kann, zu der etliche rechtlich selbständige Gesellschaften gehören. Britischen Medienberichten zufolge sollen die Herren Naggar und Klimt ca. 900 Firmen vorstehen bzw. vorgestanden haben. Allein in den Niederlanden befinden sich derzeit immer noch 20 Gesellschaften, die im Firmennamen den Zusatz „Dawnay Day“ führen. Neun davon haben ihren Sitz in Amsterdam und 11 in sHertogenbosch.

Auch in Deutschland gibt es mindestens eine Niederlassung der Gruppe, die  wirtschaftlich aktiv  und deren nähere Betrachtung lohnend ist:

Unter HRB 52532 ist beim Amtsgericht Düsseldorf eine Gesellschaft eingetragen, die sich heute Dawnay Day Property Investment GmbH nennt und deren Geschäftsführer (mittlerweile wieder) der bereits mehrfach erwähnte Herr Jaap Klink ist. Herr Klink war schon einmal Geschäftsführer dieser Gesellschaft, als sie nach Umfirmierung gem. Gesellschafterbeschluss vom 8. 6. 2005 noch  „Dawnay Day Deutschland Holding GmbH“ hieß.

Auch gegenwärtig  ist diese Gesellschaft unter der Geschäftsführung von Herrn Klink emsig tätig. Sie hat im Juli 2010 die Hertie-Immobilie in Essen Rüttenscheid erworben sowie ein Parkhaus und realisiert dort  – wenn man einer Verlautbarung des ausführenden Bauunternehmens glauben darf – ein neues Büro- und Geschäftshaus, das von einem Düsseldorfer Star-Architekten entworfen worden sein soll.

Interessant in diesem Zusammenhang ist der Anhang zur Bilanz 2009, in dem ausgeführt wird, das zur Vermeidung einer Überschuldung die als „Muttergesellschaft“ bezeichnete Firma „Dawnay Day Real Asset Management Limited, London“ einen Rangrücktritt in Höhe von 4.961.164 € aus-gesprochen habe.

Die Betrachtung dieser Gesellschafterlinien und ihre diversen Verquickungen im Karstadt/Hertie-Kontext  ist interessant,  soll aber dennoch  an dieser Stelle beendet werden, da sie im vorliegenden Sachzusammenhang nicht mehr von Relevanz ist.

Die  in dem oben geschilderten gesellschaftsrechtlichen Nebel erworbene Hertie GmbH nämlich wurde durch ihre neuen Eigentümer nicht nur nicht vor der Insolvenz bewahrt. Da sie außerdem nicht Eigentümerin des Gronauer Hertie-Gebäudes wurde, ist sie für diese Betrachtung nicht mehr von Belang.

Uns beschäftigen heute nur noch die Folgen dieser Insolvenz für die betroffenen Kommunen und damit zusammenhängend die Frage, wer als Eigentümer zuständig ist für die in Gronau und anderen Orten anzutreffenden städtebaulichen Mißstände und ihre Beseitigung.

2.    Verkauf der Hertie Warenhausimmobilien

Damit stellt sich die Frage nach den Eigentümern der heute leerstehenden Hertie-Immobilien.

In Gronau wurde Eigentümer lt. Grundbuch die „HIDD Gronau BV“ mit Sitz in sHertogen-bosch/Niederlande.
Nach der Grundbucheintragung handelte es sich um einen regulären Immobilienkauf zwischen der Karstadt Immobilien GmbH & Co Objekt Gronau KG und der HIDD Gronau BV, sHertogenbosch. Die Auflassung erfolgte am 3. 8. 2005, die Eintragung ins Grundbuch am 11. 1. 2006. Man darf annehmen, dass danach der Kaufpreis floss.

Dazu paßt, dass die  Karstadt Immobilien GmbH & Co Objekt Gronau KG etwa im gleichen Zeitraum in Liquidation ging. Ihre Auflösung wurde am 31. 5. 2006 unter HRA 77472 beim AG München eingetragen. Unter dem 5. 12. 2008 findet sich dort die Nachricht, dass die Liquidation beendet wurde.

Wenn also „Dawnay Day“ nicht nur die Anteile an der Hertie-GmbH erwarb, sondern auch die Immobilien, wovon auszugehen ist, geschah das bei den Immobilien nicht – wie bei der Hertie GmbH – im Wege des Anteilskaufs, sondern im Wege des Immobilienkaufs durch eine (neu gegründete) niederländische BV.

Es stellt sich damit die Frage, wer Eigentümer (Gesellschafter) dieser BV ist und daneben auch die Frage nach dem Geschäftsführer.

Medienberichten zufolge soll im Zuge der Hertie-Verkäufe im Jahre 2005 eine Dawnay Day-Tochter mit der Bezeichnung „Starlight“ alleinige Gesellschafterin aller Besitz-BV’s geworden sein. Anderen Medienberichten zufolge ist die MABV Gesellschafterin der Besitz-BV’s.

Man kann aber auch dies an dieser Stelle letztlich  aus nachfolgend noch dazustellenden Gründen dahingestellt bleiben lassen.  Allerdings scheint durchaus möglich, dass man über eine oder beide der zuvor genannten Gesellschaften am Schluss  wieder zu einer der vielen Dawnay Day-Gesellschaften gelangt.

Vor diesem Hintergrund verwundert es nicht, dass viele Kommunen in Deutschland und auch eine Vielzahl von Investoren sich schwer taten, Ansprechpartner zu finden.

Nicht nur, dass es schwer war, die zuständige Firma zu finden und den dazu gehörenden Verfügungs-berechtigten, hinzu kam nämlich noch, dass die zuständigen Gesellschaften sich mit einer Fülle von Beratern, Maklern, Bevollmächtigten und Boten umgaben, so dass zB Angebote von Kauf-interessenten viele Stellen passieren mußten, um dann irgendwie an einen irgendwo Zuständigen zu gelangen.

Nur wenige Hertie-Immobilien fanden daher einen Käufer und viele deutsche Innenstädte werden  nach wie vor von ernsthaften städtebaulichen Mißständen geprägt.

IV.    Die Insolvenz der HIDD Gronau BV
Diese Situation hat sich geändert, seit die diversen HIDD’s in niederländischen sHertogenbosch in Insolvenz gingen.

Für die HIDD Gronau BV (vermutlich auch für die anderen HIDD’s) wurden Insolvenzverwalter bestellt. Sie sind mit Namen, Adresse und Tel.-Nr. bekannt. Es sieht so aus, als ob dieselben Verwalter für sämtliche Insolvenzen zuständig sind.

Am 16. 2. 2012 wurde über das Vermögen der HIDD Gronau BV vom Insolvenzgericht sHertogenbosch das Insolvenzverfahren eröffnet (AZ: 12/49; 12/199).

Auch nach niederländischem Insolvenzrecht geht die Verfügungsbefugnis an der Masse mit der Eröffnung (und auch im Eröffnungsverfahren bereits) auf den (vorläufigen) Verwalter über.
Dies gilt prinzipiell auch hinsichtlich der Verfügungsbefugnis über Grundstücke, auch wenn diese durch Grundpfandrechte belastet sind. Solche Grundstücke können zwar durch die Inhaber der Grundpfandrechte außerhalb des Insolvenzverfahrens verwertet werden. Ohne den Insolvenzverwalter geht das jedoch nur im Wege der Zwangsversteigerung.

Wollen also derart bevorrechtigte Gläubiger ihre Rechte in rechtsgeschäftlicher Weise wahrnehmen, also die besicherten Immobilien verkaufen, benötigen sie zwingend die Mitwirkung des Insolvenzverwalters.

Diese Rechtslage ist ab dem 16. 2. 2012 maßgebend und sie wirkt deutlich erleichternd für die betroffenen Kommunen, wenn die die Möglichkeiten, die ihnen das Baugesetzbuch (BauGB) bietet, wahrnehmen.

V.    Ansprüche nach dem BauGB für betroffene Kommunen.

Hindernd  für die hier in Betracht kommenden Ansprüche nach dem Baugesetzbuch (BauGB)  ist  es nicht, dass die Eigentümerin der  Gronauer Hertie-Immobilie  eine niederländische Gesellschaft mit Sitz in den Niederlanden ist.
Maßgeblich ist  allein die Tatsache, dass sich das Grundstück in Deutschland befindet.
Voraussetzung ist, dass durch Satzung ein Sanierungsgebiet festgelegt wird. Voraussetzung dafür wiederum  ist, dass in dem Satzungsgebiet schwerwiegende städtebauliche Mißstände bestehen.

Funktionsverluste – dazu gehört der Leerstand der Hertie-Immobilie – stellen einen solchen Mißstand dar und rechtfertigen nach dem BauGB die Festsetzung eines Sanierungsgebietes. Dies gilt insbesondere deshalb, weil der Leerstand geeignet ist, die im Zuge der jüngst beschlossenen Innenstadtsanierung verfolgten Ziele zu erschweren bzw. zu konterkarieren.

Die Vorbereitung der Sanierung wird mit einem „Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen“ eingeleitet (§ 141 ), wie dies von uns beantragt wurde und gegenwärtig zur Abstimmung gestellt wird.

Die gesetzlich festgelegten Rechtswirkungen nach Erlass der Sanierungssatzung sind vielgestaltig und erlauben auch schwerwiegende Eingriffe der Kommune in das Eigentum und die Verfügungsbefugnis betroffener Grundstückseigentümer.
Das Sanierungsrecht ist nämlich nichts anderes, als  eine einfachgesetzliche Ausprägung des grundrechtlichen Gebots der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 GG), was sich in den gesetzlich vorgesehenen Eingriffsmöglichkeiten sowie Beteiligungs- und Genehmigungsrechten der Kommune konkretisiert.

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen beschließt der Rat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung (Sanierungssatzung) gem. § 142 BauGB. Diese Satzung wird mit ortsüblicher Bekanntmachung verbindlich.

Für alle von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke trägt das Grundbuchamt dann einen „Sanierungsvermerk“ in das Grundbuch ein (§ 143 BauGB). Mit diesem Vermerk wird nicht nur die Durchführung der Sanierung auch im Grundbuch  kenntlich gemacht, es tritt auch insofern eine Grundbuchsperre ein, als eintragungspflichtige Tatsachen (insbesondere Verkäufe) nur eingetragen werden können, wenn diese im Einverständnis mit der Kommune entstanden sind.

Im Sanierungsgebiet entsteht eine besondere Genehmigungspflicht für den Grundstücksverkehr und für längerfristige Nutzungsverträge (§ 144 BauGB). Dieser Prüfungsvorbehalt stellt sicher, dass  einzelne Eigentümer durch Maßnahmen die Durchführung der Gesamtsanierung nicht beeinträchtigen oder sogar verhindern können.

Der Genehmigungsvorbehalt ist sehr weitgehend. Er gilt insbesondere für Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Abbruch), Nutzungsänderungen, wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und Gebäuden, Nutzungsverträge (Miete, Pacht) mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr, Grundstücksverkäufe, Grundstücksteilungen, Baulasten.

Besondere Einschränkungen gelten für Grundstückskäufe und –verkäufe. Im Sanierungsgebiet dürfen Grundstücke nicht teurer verkauft werden, als zum Verkehrswert unter Ausschluss sanierungs-bedingter Werterhöhungen (§ 153 II BauGB). Der Verkehrswert wird durch den Gutachterausschuss ermittelt.

Der Grundstücksverkehr im Sanierungsgebiet unterliegt aber nicht nur der besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht durch die Gemeinde nach § 144. Ergänzend stehen der Stadt als bodenrechtliche Instrumente des BauGB auch das Vorkaufsrecht (§ 24) und das Enteignungsrecht (§§ 85, 88) zur Verfügung.

In beiden Fällen erfolgt auf Grundlage des Sanierungsrechtes eine Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (§ 153 BauGB). Entschädigt wird der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen.

In der Praxis sollen sowohl das Vorkaufsrecht als auch die Enteignungsmöglichkeit jeweils die ultima ratio darstellen; denn die Sanierung ist möglichst in einen kooperativen Prozess gemeinsam mit den Flächeneigentümern und anderen Beteiligten durchzuführen.

VI.    Handlungsmöglichkeiten für die Stadt Gronau

Vor dem dargestellten Hintergrund eröffnen sich für die Stadt Gronau folgende Möglichkeiten, um den nun seit über drei Jahren bestehenden Mißstand zu beseitigen:

1.    Beschluß über die Vorbereitenden Untersuchungen durch den Rat.

2.    Zügige Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen und anschließender Satzungsbeschluß, mit dem das Sanierungsgebiet festgelegt wird.

3.    Bereits nach dem Beschluss zu 1) sollte der Insolvenzverwalter informiert werden mit dem Ziel, eine Lösung auf freiwilliger Basis zu erreichen. Zur Förderung der dazu nötigen Bereitschaft beim Eigentümer und Grundpfandgläubigern sollte er auf die Möglichkeit des Vorkaufsrechts zu Verkehrswerten und die Möglichkeit der Enteignung hingewiesen werden.

4.    Sollte dies innerhalb einer angemessenen Frist nicht zu einem für Gronau vertretbaren Ergebnis führen, sollte das Enteignungsverfahren zügig in Gang gesetzt werden.

VII.    Schlussbemerkung
Die weiteren  finanztechnischen Modalitäten im Zusammenhang mit dem Hertie-Verkauf sind im vorliegenden Zusammenhang weniger von Bedeutung. In ihren Folgen dürften sie jedoch auch kommunales Handeln beeinflussen, und zwar über den derzeitigen Stillstand hinaus. Wir werden sie daher in einer ergänzenden Ausarbeitung zur kommenden Ratssitzung vorlegen.

Möchten Sie auch am Geschehen in Ihrer Stadt mitwirken und die Zukunft mitgestalten? Wir bieten Ihnen die Möglichkeit,  sich in unsere Partei einzubringen und laden Sie ein, mit den Vertretern unserer Fraktion über die Zukunft Gronaus zu diskutieren.

Nehmen Sie mit uns Kontakt auf und verabreden Sie sich mit uns, wir haben Zeit für Sie! Statt zu denken, ” man müsste mal etwas tun” , und es dann doch zu lassen, setzen Sie sich doch gleich jetzt mit uns per Mail an fdp-gronau@online.de in Verbindung,  gleich jetzt und nicht erst später.  Jeder große Weg beginnt mit dem ersten Schritt und Sie treffen bei uns auf aufgeschlossene Menschen, die sich auf interessierte Bürger freuen und den Kontakt  zu Ihnen suchen.

Wir hoffen, wir hören von Ihnen!

Es erscheint deshalb sinnvoll, das unter Ziff. I gekennzeichnete Gebiet, ergänzt um den weiteren Defizitbereich, zusätzlich zum Gegenstand einer ganzheitlichen städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zu machen (erweitertes Gebiet gem. Anlage 2).

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) durchgeführt. Mit den dazu erforderlichen formellen Beschlüssen der Gemeinde sind gesetzlich vorgegebene Rechtswirkungen verbunden, die wir  nachfolgend skizzenhaft  darstellen.
Aus dieser Darstellung ergibt sich zugleich, dass und wie damit die zuvor genannten Problemlagen im innerstädtischen Gebiet des Ortsteils Gronau gelöst werden können:

Einleitungsbeschluss

Die Vorbereitung der Sanierung wird mit einem „Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen“ eingeleitet (§ 141 ). Der Beschluss wird wirksam mit ortsüblicher Bekanntmachung. Hierbei ist auf die Auskunftspflicht gem. § 138 hinzuweisen.
Die Fassung dieses Beschlusses ist Gegenstand unseres Antrages.

Satzungsbeschluss

Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen beschließt der Rat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes als Satzung (Sanierungssatzung) gem. § 142. Diese Satzung wird mit ortsüblicher Bekanntmachung verbindlich.
Für alle von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke trägt das Grundbuchamt dann einen „Sanierungsvermerk“ in das Grundbuch ein (§ 143). Mit diesem Vermerk wird die Durchführung der Sanierung auch im Grundbuch  kenntlich gemacht.

Mit der förmlichen Festlegung werden i.d.R. insbesondere die nachfolgend benannten besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften des BauGB wirksam:

Förderung

Im Sanierungsgebiet kann die Gemeinde nach Bewilligung durch das Land Städtebaufördermittel einsetzen, um Maßnahmen durchzuführen oder Maßnahmen von Eigentümern zu fördern (§ 164a).

Die Verwaltung ist bei antragsgemäßer Entscheidung daher zugleich zu beauftragen, sich  umgehend um Aufnahme der Maßnahme in das Bund/Länder-Programm zur Städtebauförderung zu bewerben.

Gem. § 7 h EStG werden Maßnahmen im Sanierungsgebiet auch steuerrechtlich gefördert.

Genehmigungspflicht

Im Sanierungsgebiet unterliegen Baumaßnahmen, der Grundstücksverkehr und längerfristige Nutzungsverträge einer besonderen Genehmigungspflicht durch die Gemeinde (§ 144). Dieser Prüfungsvorbehalt stellt sicher, dass  einzelne Eigentümer durch Maßnahmen die Durchführung der Gesamtsanierung nicht beeinträchtigen oder sogar verhindern können.
Der Genehmigungsvorbehalt ist sehr weitgehend. Er gilt insbesondere für Baumaßnahmen (Errichtung, Änderung, Abbruch), Nutzungsänderungen, wert-steigernde Veränderungen von Grundstücken und Gebäuden, Nutzungsverträge (Miete, Pacht) mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr, Grundstücksverkäufe, Grund-stücksteilungen, Baulasten.

Grundstücksverkehr

Im Sanierungsgebiet dürfen Grundstücke nicht teurer verkauft werden, als zum Verkehrswert unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen (§ 153 II). Der Verkehrswert wird durch den Gutachterausschuss ermittelt.

Der Grundstücksverkehr im Sanierungsgebiet unterliegt nicht nur der besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht durch die Gemeinde nach § 144. Ergänzend stehen der Stadt als bodenrechtliche Instrumente des BauGB auch das Vorkaufsrecht (§ 24) und das Enteignungsrecht (§§ 85, 88) zur Verfügung.

In beiden Fällen erfolgt auf Grundlage des Sanierungsrechtes eine Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (§ 153). Entschädigt wird der vom Gutachterausschuss ermittelte Verkehrswert unter Ausschluss sanierungsbedingter Werterhöhungen.
In der Praxis sollen sowohl das Vorkaufsrecht als auch die Enteignungsmöglichkeit jeweils die ultima ratio darstellen; denn die Sanierung ist möglichst in einen kooperativen Prozess gemeinsam mit den Flächeneigentümern und anderen Beteiligten durchzuführen.

Gebote

Im Sanierungsgebiet können im Bedarfsfall auch die allgemeinen städtebaulichen Gebote des Baugesetzbuches angewandt werden. Dies sind neben dem  Baugebot   (§ 176) das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot (§ 177) sowie die an einen Bebauungsplan gebundenen Instrumente Pflanzgebot (§ 178) und Rückbau- und Entsiegelungsgebot (§ 179).
Es ist allerdings auch diesbezüglich ein wesentliches Ziel der Sanierung, Eigentümer auf freiwilliger Ebene durch Beratung und Förderung, anstelle von Geboten, zur Durchführung solcher Maßnahmen zu veranlassen.

Erschließungsmaßnahmen

Für Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze, zT Grünflächen), die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet hergestellt, erweitert oder verbessert werden, werden keine Erschließungsbeiträge erhoben (§ 154 I). Die Erhebung von Beiträgen nach dem KAG (Kanal, Wasser) bleibt unberührt.

Ausgleichsbeträge

Nach Abschluss der Sanierung hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, sofern das Grundstück durch die Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung erfahren hat § 154).
Die Höhe des Ausgleichsbetrages ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert (ohne Bebauung) vor der Sanierung und nach der Sanierung unter Berücksichtigung der allgemeinen Wertentwicklung.

Sozialplan

Um sicherzustellen, dass mit den positiven Entwicklungsschritten der Sanierung nicht unerwartete negative Auswirkungen für einzelne Beteiligte verbunden sind, ist für das Sanierungsgebiet ein Sozialplan aufzustellen (§§  140,  180). In diesem sind die Möglichkeiten der Vermeidung oder Milderung sanierungsbedingter Nachteile für alle unmittelbar Betroffenen (Eigentümer, Mieter, Pächter, Beschäftigte u.a.) aufzuzeigen. Möglichkeiten sind zum Beispiel Entschädigungen bei der Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen, Umzugskostenerstattungen, Härteausleich (§ 181) und die Einbeziehung anderer gesetzlicher Möglichkeiten (zB WohngeldG,  ArbeitsförderungsG).

Öffentlichkeitsbeteiligung/Plankommunikation

Eine sorgfältige Öffentlichkeitsarbeit und ergebnisorientierte Plankommunikation sind sowohl in der Vorbereitung als auch im gesamten Prozess der Durchführung grundlegend für einen erfolgreichen Entwicklungsprozess. Ein zentraler Bestandteil des Sanierungsverfahrens ist die kontinuierliche Kommunikation mit den Eigentümern und allen Handlungs- und Entscheidungsträgern im Sanierungsgebiet.
Die Gemeinde soll potenzielle Akteure zur Mitwirkung an der Sanierung und zur Durchführung der erforderlichen baulichen und sonstigen Maßnahmen anregen und beraten (§ 137).

Neue und verbesserte Chancen durch Stadtsanierung!

Um eine langfristige Gesamtentwicklung zu gewährleisten, wird für das Sanierungsgebiet ein Rahmenplan erarbeitet, der die angestrebten Ziele und die geplanten Maßnahmen darstellt. Der Rahmenplan wird vom Rat  beschlossen. Alle Eigentümer und am Sanierungsprozess Beteiligten erhalten damit eine tragfähige Grundlage für ihre Zukunftsplanung.

Im Sanierungsgebiet sollen insbesondere Maßnahmen durchgeführt werden, die zur Stärkung der Stadtstruktur führen. Durch Neuordnung von Grundstücken, Sanierung von Gebäuden und durch Erschließungsmaßnahmen können attraktive Angebote für neue Nutzungen geschaffen werden.
Durch eine verbesserte Erschließung und möglicherweise z. T. auch durch Abrissmaßnahmen sollen aus ungenutzten Flächen neue attraktive Adressen in der Stadt werden (zB Schumacher-Platz).

Ein sehr wichtiges Ziel der Sanierung ist es nämlich  unter anderem auch,  leer stehende Gebäude mit neuen Nutzungen zu beleben und funktionslos oder funktionsschwach gewordene Stadtteilbezirke nicht zu vernachlässigen, sondern in eine zukunftssichere Entwicklung mit einzubeziehen.

Die Eigentümer oder Käufer von erhaltenswerten Wohn- oder Gewerbebauten können für umfassende Modernisierungen und Instandsetzungsmaßnahmen Zuschüsse und Steuererleichterungen im Rahmen der Sanierung erhalten.

Die Sanierung ist ein mehrjähriger Entwicklungsprozess, der nur gemeinsam von den Bürgerinnen und Bürgern, den Flächeneigentümern, Mietern, Betrieben und Akteuren im Gebiet gestaltet werden kann. In Informationsveranstaltungen und direkten Gesprächen werden die unterschiedlichen Erwartungen und Wünsche in den Planungsprozess aufzunehmen sein.

Lesen Sie hier den ausführlichen Bericht in den Westfälischen Nachrichten

WN Innenstadtentwicklung

Hier finden Sie die den Bürgern und Bürgerinnen am 10.01.2012 in der Bürgerhalle vorgestellten neuen Konzepte

(das Laden der umfangreichen Dateien kann etwas länger dauern)

PVS Präsentation

SEPA Präsentation

ITG Präsentation

Diskussionsgrundlage für ein Einzelhandelskonzept Gronau 2012 – 2020

Ideenpapier der FDP-Fraktion im Rat der Stadt Gronau

Ausgangslage

Mit der Entscheidung des Rates, die Innenstadtentwicklung im Bereich des Inselparks durch ein großflächiges Einzelhandelszentrum zu gestalten, ist in Kürze zu rechnen. Man kann davon ausgehen, dass die Beauftragung eines Projektentwicklers noch im ersten Halbjahr 2012 erfolgen wird.
Damit hat eine lange andauernde Entwicklung endlich ihren Abschluss gefunden und die lange geforderte Entscheidung zur künftigen Gestaltung der Gronauer Innenstadt wird nunmehr kurzfristig getroffen werden.

Neue Problemstellungen

Doch schon stellen sich weitere Fragen an potenzielle Betreiber, Einzelhandel, Bevölkerung und Politik unserer Stadt, wenn man das Projekt selbst, das kommunale, regionale und sogar überregionale Umfeld in Augenschein nimmt:

1.
Alle drei Projektentwickler sehen im Bereich des künftigen „Insel-Centers“ großräumige Parkmöglichkeiten vor. Von ca. 900 Stellplätzen ist die Rede. Daraus erwächst die Befürchtung des Gronauer Einzelhandels, künftig ausgegrenzt zu werden, weil hier eine „Stadt in der Stadt“ entstehen könnte, ein Einkaufszentrum nämlich, das keinen Anreiz bietet, die übrigen Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt zu frequentieren, sondern diesbezüglich sogar ausgesprochen gegenteilig wirken könnte. Gefordert wird daher u a eine Parkraumbewirtschaftung, in der außerhalb des künftigen Zentrums liegende Parkmöglichkeiten einbezogen werden. Gefordert wird ferner, die Parkmöglichkeiten im Zentrumsbereich zu beschränken.

Diese Forderung des örtlichen Einzelhandels (Schreiben des Cityrings vom 2. 1. 02) wird den Interessen der künftigen Betreiber des Zentrums kaum entsprechen, so dass nach einergemeinsam akzeptierten Lösung zu suchen ist.

2.
Mit der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt im Ortsteil Gronau wird sich die Wettbewerbslage des Einzelhandels im Ortsteil Epe voraussichtlich deutlich verschärfen. Die geplante Steigerung der Attraktivität der Gronauer Innenstadt wird nach ihrer Verwirklichung eine Sogwirkung auch auf Konsumenten aus dem Ortsteil Epe haben mit der Folge, dass Einkäufe, die in Epe getätigt werden könnten, künftig im Ortsteil Gronau abgewickelt werden. Dies wird man den Konsumenten nicht verbieten können, so dass sich die Frage nach einem Ausgleich stellt.

Hier stehen die Interessen der Einzelhändler beider Ortsteile gegeneinander, so dass auch hier eine vermittelnde Lösung anzustreben ist, die von beiden Seiten akzeptiert wird.

3.
Der gegenwärtige Einzelhandel, aber auch die geplanten Einzelhandelsentwicklungen in Gronau und Epe, noch bevor sie begonnen haben, stehen unter starkem regionalem und überregionalem Konkurrenzdruck.
Mit der Erweiterung des EOC Ochtrup zum FOC und mit der Erweiterung des Centro in Oberhausen (um weitere 30.000 am) erwachsen bzw. erstarken noch vor Fertigstellung des Gronauer Zentrums Einzelhandelszentren, die Kaufkraft aus Gronau abziehen werden.

Erschwerend hinzu kommt noch, dass sämtliche Kommunen im Umfeld (Rheine, Nordhorn, Ahaus), auch in den benachbarten Niederlanden, ihre Einzelhandelsstrukturen entweder in der Vergangenheit bereits deutlich modernisiert haben oder noch dabei sind, dies zu tun bzw. bereits dazu übergehen, weitere attraktivitätssteigernde Maßnahmen umzusetzen.

Wo soll in einer solchen Lage das prägnante Alleinstellungsmerkmal herkommen, mit dem sich Gronau von der regionalen und überregionalen Konkurrenz absetzt? Womit soll Gronau die örtliche, regionale und überregionale Käuferschaft motivieren, künftig in Gronau einzukaufen statt in Rheine, Ochtrup, Enschede, Oberhausen oder Nordhorn?

Skeptiker im Rat der Stadt haben vor diesem Hintergrund bereits die Frage gestellt, ob Gronau überhaupt noch eine Innenstadtentwicklung der geplanten Art benötigt, ob es dazu nicht längst zu spät sei und es sich daher nicht empfehle, sich vollständig von dieser Entwicklung abzukoppeln.

Dies wäre nach unserer Auffassung eindeutig nicht der richtige Weg, zumal die Alternativen völlig unklar sind. Machbare Alternativen wurden von den Skeptikern jedenfalls nicht benannt.

Der richtige Weg wird jetzt mit der Neugestaltung des Inselparkgeländes begonnen.

Dieser Weg wird erst jetzt begonnen und insofern ist es richtig, dass die Städte, die ihre Einzelhandelsstrukturen in der Vergangenheit modernisierten, für ihren Einzelhandel eine Kundschaft akquirieren konnten, die dem Gronauer Einzelhandel vorenthalten blieb.

Das allerdings muss so nicht bleiben. Wir benötigen daher eine Strategie, die nach ihrer Umsetzung nicht nur die angesprochenen Probleme löst, sondern noch einige zusätzliche, auf die wir später zu sprechen kommen und die insbesondere dazu geeignet ist, verlorenes Kundenpotenzial zurück zu gewinnen.

Diese Strategie muss zu dem Ziel führen, Gronau überregional zu einer Einkaufsstadt mit so prägenden Alleinstellungsmerkmalen zu machen, dass Konsumenten auch aus weiter Entfernung Gründe finden, ihre Einkäufe in Gronau und nirgendwo sonst zu machen.

Gronau als eine Einkaufsstadt, die sogar einem Centro in Oberhausen Paroli bieten könnte?

Sicher nicht, wenn es um Fläche und Menge des vorgehaltenen Angebots geht, aber durchaus, wenn es um die Qualität des Einkaufserlebnisses geht; denn die ist nicht nur flächen- und angebotsbezogen.
Wir meinen, dass das keine vermessene Zielformulierung ist, sondern dass das gehen könnte, wenn alle an einem Strang ziehen, den wir uns wie folgt vorstellen könnten:

Ansätze für Problemlösungen

Ausgangspunkt unseres Lösungsansatzes ist das Bestreben des City-Rings, das “Insel-Center“ nicht zu einer in sich geschlossenen „Einkaufstadt“ in der Stadt werden zu lassen, weil dies Erosionen des nicht zentrumsgebunden Einzelhandels zur Folge haben könnte.
Unser Ansatz geht jedoch darüber hinaus; denn wir wollen es auch vermeiden, dass die künftige Einzelhandelsstruktur im Ortsteil Gronau solche Folgen für den Einzelhandel im Ortsteil Epe haben könnte.

Der richtige Ansatz zur Lösung beider Probleme liegt in der Tat im ersten Schritt in einer zielorientierten Parkraumbewirtschaftung. Doch das reicht nicht aus. Wir benötigen darüber hinaus ein örtliches (gesamtstädtisches), wenn nicht sogar regionales Logistik-Konzept, das die Einzelhandelsentwicklung gemäß gemeinsam zu definierender Ziele in beiden Stadteilen unterstützt.

Dieses Logistikkonzept wäre zugleich auch das erste Alleinstellungsmerkmal des Gronauer Einzelhandels, das bisher nicht erschließbare Konsumentengruppen bei ihrem Einkauf auf Gronau orientieren würde, weil es dieses Konzept bisher in keiner anderen Stadt gibt:

Die Besorgnis des City-Rings, dass ein groß dimensioniertes Stellplatzangebot im künftigen „Insel-Center“ die Käuferströme allein auf das Center fokussiert, ist nach unserer Auffassung völlig richtig.
Der Weg, auch außerhalb des Inselparks gelegene Parkmöglichkeiten in attraktiver Weise einzubeziehen und gleichzeitig das Parkangebot im Center zu reduzieren, könnte hier tatsächlich Abhilfe schaffen, ist aber andererseits auch gleichzeitig mit zwei gravierenden Nachteilen versehen:
Die im Zentrum anzusiedelnden Firmen werden dies als nachteilig ansehen und auch die Kundschaft (des Centers) wird diese Lösung nur widerwillig akzeptieren. Die angestrebte Parkraumbewirtschaftung würde damit die Erfolgsaussichten des Gronauer Zentrums als Einkaufszentrum insgesamt von vornherein deutlich mindern und könnte so zu einem Standortmakel führen.

1.
Abhilfe kann in diesem Zusammenhang ein Kuriersystem bringen, das in folgender Weise ausgestaltet werden könnte:

Käufer im Zentrum und in jedem dem System angeschlossenen Einzelhandelsgeschäft in Gronau und Epe erhalten die Möglichkeit, die gekaufte Ware im Geschäft bei der Kasse oder an einer Sammelstelle abzugeben. Die Ware wird dann von einem Kurier abgeholt und zu einer Aufbewahrungsstelle am jeweils genutzten Parkplatz gebracht.
Die Aufbewahrungsstelle wird etwa so gestaltet, wie die Gepäckaufbewahrung an Bahnhöfen. Dort kann der Kunde mit dem Fahrzeug vorfahren und seine Ware abholen. Statt eines Schlüssels erhält er beim Einkauf eine Computerkarte, die beim Gebrauch als Schlüssel entwertet wird und dann vom Kunden weggeworfen werden kann.
Für Gronauer Kunden kann eine Zustellung der Waren durch den Kurierdienst auch zuhause erfolgen.

Die Organisation eines derartigen Kurierdienstes stellt keine großen Anforderungen. Die in den vergangenen Jahren entstanden privaten Brief-Kurierdienste sind ein Beleg dafür.
Die Stadt sollte die Gründung und konzeptionelle Entwicklung eines solchen Kurierdienstes unterstützen. Er könnte – z.B. zunächst als städtische Gesellschaft mit dem Ziel späterer Privatisierung – durch die städtische Beschäftigungsgesellschaft Chance aufgebaut werden und wäre damit eine Maßnahme kommunaler Wirtschaftsförderung.

Ein derartiger Dienst würde nicht nur den Intentionen des Cityrings entgegen kommen, dezentrale Parkraumnutzungen fördern und damit deutlich entzerrend auf die innerstädtische Verkehrsdichte wirken. Er würde gleichzeitig den Betrieb des Einkaufszentrums nicht nur nicht behindern, sondern ihn – wie auch den übrigen Einzelhandel – sogar verkaufsfördernd begleiten.

Kunden, insbesondere aber Kunden, die ihren Einkauf als Einkaufserlebnis verstehen, wollen gekaufte Waren, zumal wenn sie schwer sind, nicht lange mit sich herumschleppen. Deshalb wollen sie kurze Wege zu Parkmöglichkeiten.
Derselbe Effekt wird durch das Kuriersystem abgedeckt. Der Kunde kann sein Einkaufserlebnis ohne großen Ballast fortsetzen und deshalb ggfs. auch ausdehnen.

Behinderte und ältere Kunden erhalten auf diese Weise überhaupt erst die Möglichkeit, selbständig ein Einkaufserlebnis zu genießen. Auch der Familieneinkauf, als gemeinschaftliches Einkaufserlebnis verstanden, würde dadurch deutlich gefördert.

Maßgeblich wird sein, dass örtlicher Einzelhandel, Zentrumsbetreiber und Stadt dieses Konzept tragen, gemeinsam ausgestalten und in Zukunft aufrecht erhalten.

2.
Richtig ist, dass sich dieses Logistikkonzept auch auf den Ortsteil Epe ausdehnen läßt. Eine weitergehende städtebauliche oder strukturelle Attraktivitätssteigerung des Ortsteils Epe – als Gegengewicht zur Innenstadtgestaltung Gronaus – wäre damit aber nicht verbunden.
Unsere Vorstellungen dazu führen wir unter Ziff. 3 aus, wollen aber zunächst auf eine mögliche Weiterentwicklung des Gedankenansatzes zu Ziff. 2) hinweisen, von der beide Ortsteile profitieren würden:

Eine weitere deutliche Entzerrung der Verkehrssituation in beiden Stadtteilzentren – vor allem aber im Stadtzentrum Gronau – lässt sich durch die Einrichtung eines Park & Ride-Systems in Verbindung mit dem zuvor dargestellten Kuriersystem denken.

Im Bereich des Kreuzungspunktes B54n/Gronauer Straße (B 474 alt) könnten großflächige Parkmöglichkeiten geschaffen werden. Über eine Busanbindung könnten auswärtige Kunden von dort aus wahlweise beide Ortsteile besuchen. Denkbar wäre gleichzeitig auch eine Haltestelle im Verlauf der rückwärtig verlaufenden Bahntrasse. Ein kommunal einzusetzender Schienenbus könnte dann die Ortsteile Gronau und Epe mit den dazwischen gelegenen dezentralen Parkflächen verbinden und auf diese Weise eine Attraktivitätssteigerung beider Stadtteilzentren herbeiführen.

Bedenkenswert erscheint uns in dem Zusammenhang die Möglichkeit, ein neu zu errichtendes Rathaus statt im Zentrum des Stadtteils Gronau zwischen den beiden Ortsteilen am fraglichen Ort zu realisieren. Die erwähnten Verkehrsanbindungen über Straße und Schiene würden den Bewohnern beider Ortsteile nützlich sein. Für die Eper Bevölkerung wäre das Rathaus nicht mehr so weit entfernt, wie bisher, es wäre von beiden Ortsteilen aus gleich gut zu erreichen.
Da bisher durch die Verwaltung genutzte Gebäude/Gelände frei würden und die zu erwerbenden Flächen einen deutlich niedrigeren Verkehrswert haben dürften, als Flächen in der Gronauer Innenstadt, dürfte diese Maßnahme finanzwirtschaftlich attraktiv gestaltbar sein.

Deutliche Synergieeffekte ergäben sich in einem solchen Fall zudem dadurch, dass an Wochenenden die Parkmöglichkeiten eines Rathauses an dieser Stelle für ein Park & Ride-System mit genutzt werden könnten.

3.
Will man den Ortsteil Epe nicht ausschließlich auf die Funktion, „Schlafstadt“ im Verhältnis zum Ortsteil Gronau zu sein, degradieren und den dortigen Einzelhandel damit auf die stadtteilgebundenen Käuferpotenziale reduzieren, sind Maßnahmen nötig, die dem Ortsteil Epe einen eigenständigen und unverwechselbaren Charakter gegenüber dem Ortsteil Gronau geben und eine gesteigerte Besucherfrequenz garantieren.

Von vornherein ausscheiden muss die Möglichkeit, die innerörtliche Gestaltung der Gronauer Innenstadt auf Epe zu übertragen. Epe wäre immer der kleinere und damit unattraktivere Ortsteil.
Die zu schaffenden Strukturen in Epe müssen so sein, dass sie Kaufkraft in Epe binden und zusätzliche Kaufkraft nach Epe holen. Der Ortsteil Epe darf dabei nicht in Konkurrenz zum Ortsteil Gronau stehen und umgekehrt, aber beide Ortsteile sollen gleichzeitig die Einzelhandelsentwicklung im eigenen wie im anderen Ortsteil stärken.

Das geht nur durch ein Kontrastprogramm. Wir setzen bei unseren Überlegungen dazu beim Begriff des „Erlebnis-Einkaufs“ an. Dieser ist in seiner Umsetzung durch die Konsumenten geprägt durch eine Mischung von Einkauf und Erlebnis, also Freizeitgestaltung, verbunden mit notwendigen oder gewünschten Einkäufen.

Im Ortsteil Gronau liegt der Schwerpunkt künftig nach Errichtung des „Insel-Centers“ eindeutig auf dem Element „Einkauf“. Die Erlebniskomponente wird im Rahmen dessen durch begleitende Gastronomie und sonstige Erlebniselemente in der Innenstadt (z.B. Rock- und Pop-Museum,) moderierend ergänzt.

Im Rahmen eines gerechten Interessenausgleichs zwischen den Ortsteilen sollte es dabei allerdings im Wesentlichen auch bleiben. Die zur Wahrnehmung des Elementes „Erlebnis“ notwendigen Strukturen sollten mit deutlichem Schwerpunkt im Ortsteil Epe angesiedelt werden. Epe hat dazu auch gute Voraussetzungen.

Die erste Maßnahme, die wir in diesem Zusammenhang im Ortsteil Epe realisieren würden, wäre ein leistungsfähiger Wochenmarkt mit deutlich überregionaler Ausstrahlung, so wie ihn der Markt in Enschede in der Vergangenheit hatte (und heute noch von diesem Image lebt). Der Ortskern Epes verfügt über hinreichend Möglichkeiten auf Merschstraße, Gronauer- und Oststraße und dem Kirchplatz. Zu diesem Markt sollte es ein regelmäßiges Beiprogramm in Form von Veranstaltungen geben, die für zusätzliche Besucherfrequenz sorgen.

Das touristische Angebot im Ortsteil Epe sollte deutlich verbessert werden, und zwar im Verbund mit Elementen, die den Ortskern und seine Randlagen auch zu einem gern angenommenen Angebot zur Naherholung machen.
In dem Zusammenhang sollte der Gemeindepark landschaftsschonend durch Erlebniselemente angereichert werden. Denkbar wäre zB der Aufbau interessanter Dauer-Spielgeräte und –einrichtungen (Kinderkarussell, Autoscooter usw.), die den Besuch für Kinder mit Eltern/Großeltern zu einem besonderen Erlebnis machen.
Das entlang der Dinkel gelegene Germania-Gelände sollte einbezogen werden mit der Möglichkeit, dort einen kleinen Tierpark zu schaffen und wasserbauliche Maßnahmen vorzunehmen, die ebenfalls den Freizeitwert erhöhen.

Es bieten sich vielfältige weitere Möglichkeiten an, den Ortsteil Epe in dieser Weise weiter zu entwickeln, was eine Gemeinschaftsaufgabe von dortigen Investoren, dem Einzelhandel, dem Heimatverein, anderen Vereinen und der Stadt sein könnte. Die diesen Ortsteil prägenden wirtschaftlichen Gegebenheiten aus Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft (Textilindustrie, Salzvorkommen, Landwirtschaft) sollten dabei einbezogen werden.

Ziel muss es sein, den Ortsteil Epe in Bezug auf Tourismus und Naherholung so attraktiv zu machen, dass allein dies für Besucher von auswärts Grund genug ist, Gronau zu besuchen. Im Verbund mit der attraktiven Einkaufsmöglichkeit in der Gronauer City sollte daraus aber weitergehend eine Alleinstellungsmerkmal werden, das Gronau überregional als erste Adresse für „Erlebniseinkauf“ von höchster Qualitätwerden läßt.

Wir glauben, dass bei einem derartigen Zusammenwirken sowohl innerhalb der Ortsteile als auch im Verhältnis beider Ortsteile zueinander gute Voraussetzungen geschaffen werden können, dass der demnächst erfolgende Startschuss für eine zukunftsgerichtete Stadtentwicklung nicht nur einzelne Interessen in der Gronauer Innenstadt befördert, sondern das Wohl der gesamten Stadt.

Eine weitere Option

Eine sich negativ auf jeden örtlichen Einzelhandel auswirkende Größe ist die sich ständig erweiternde Einkaufsmöglichkeit der Konsumenten über das Internet.
Vorteile dabei sind für die Kundschaft das zeitsparende Auffinden des gewünschten Produkts, die rasche Vergleichbarkeit der Preise und angesichts der Größe des Marktes die dadurch bedingte Möglichkeit, kostengünstig einzukaufen. Hinzu kommt die Möglichkeit, die Ware anliefern zu lassen und die damit verbundene Bequemlichkeit des Einkaufs.
Nachteile des Interneteinkaufs sind die hohen Versandkosten, Zeitverzug, mangelnde Beratung in Bedarfsfällen und die fehlende Möglichkeit des Einkaufs-Erlebnisses. Dies sind u.a. die Vorteile des örtlichen Handels.

Durch Einrichtung einer regionalen Internetplattform müsste es gelingen können, ein für Kunden und Verkäufer attraktives Gegengewicht zum Internetkauf zu gestalten und somit eine weitere Möglichkeit zur Verbesserung der Einzelhandelssituation in der Stadt zu entwickeln, indem man die Vorteile des Internetkaufs mit den Möglichkeiten des Einkaufs vor Ort verbindet.

Den heimischen Unternehmen sollte die Möglichkeit gegeben werden, sich auf dieser Internetplattform mit ihren Produkten, Preisen und Verkaufsbedingungen zu präsentieren. Die Plattform gewinnt an Attraktivität, wenn sie auch für Käufe und Verkäufe unter Privaten geöffnet würde und Dienstleistungsanbieter sich hier ebenfalls präsentieren würden.

Nicht nur am häuslichen Computer, sondern auch in beiden Ortszentren müsste es Gelegenheiten geben, im Bedarfsfall über eine solche regionale Internetseite das Warenangebot aufzurufen, das man vor Ort (im Stadtteil) nicht erhält.

Kombiniert man diesen elektronischen Markt zudem mit dem oben beschriebenen Kurierdienst, sollten sich auch zeit- und kostengerechte Anlieferungen der bestellten Waren in gegenüber dem Internetangebot konkurrenzfähiger Form organisieren lassen.
Eine deutliche Attraktivitätssteigerung durch Markterweiterung ergäbe sich bei Einbeziehung niederländischer Nachbargemeinden.

Als weitere Maßnahme kommunaler Wirtschaftsförderung sollte die Einrichtung einer solchen ortsbezogenen Internetplattform durch die Wirtschaftsförderungsgesellschaft der Stadt unter Einbeziehung des örtlichen Gewerbes organisiert werden.

Schlussbemerkung

Wir gehen nicht davon aus, allein den Stein der Weisen für einen prosperierenden Einzelhandel gefunden zu haben. Vieles ist nur skizzenhaft dargestellt worden, manches wurde sicherlich vergessen und was sich leicht daherredet, kann manchmal nur schwer und manchmal auch gar nicht verwirklicht werden. Wir haben also kein fertiges Konzept.
Wir wollen Denkanstöße geben und zu einer gemeinsam zu gestaltenden Entwicklung einladen. Ergänzungen und konstruktive Kritik sind daher ausdrücklich erwünscht.

Wir wollen den Blick aber auch darauf richten, dass wir nur dann die besten Perspektiven zur Entwicklung unserer Stadt haben werden, wenn wir gemeinsam in beiden Ortsteilen in kollegialem Geist an einem gemeinsam formulierten Zielarbeiten.

Es macht wenig Sinn, mit Misstrauen die eine oder andere Entwicklung zu beäugen um sich gleich darauf die Frage zu stellen, ob dies anderen – möglicherweise auch der Stadt -zwar nützt, für das eigene Gewerbe oder Interesse aber nachteilig sein könnte und dann allein deshalb schon eine Kontraposition einzunehmen, bevor wir nicht herausgefunden haben, ob uns in Gemeinsamkeit ein viel größerer Wurf gelingen kann.

Gronau, 9. 1. 2012

FDP-Fraktion im Rat der Stadt Gronau
gez.: Schwartze, Vors.